【說樓解按】低息持續 壓力測試應否放寬？(下)

上期提及壓力測試已推行了10年，由於銀行進行壓力測試是以P按之封頂息率再加3厘計算，那麼壓力測試便是應對P之波動性，但近十年P之波動性僅達0.125厘，那麼，壓力測試在這十年間的實際需要性或許不大。當然，按揭並非短期貸款，供樓年期可長達20至30年，在低息周期及早準備未來加息對供款負擔之影響，是可以理解。然而，在現時環球經濟環境下，低息政策很大機會仍會長期持續，美國聯儲局在剛過去議息會議公布維持現有息率不變，市場已預測直至2023年美息仍會維持在現時接近零水平；由於本港息率大致跟隨美息走勢，意味本港息率有機會在長期數年內仍會維持現時低息水平。即使未來進入加息周期，觀乎美國甚高的債務水平，息率急步上升的機會不大，港P何時升幅達3厘似乎仍未可期，在長期低息環境下，壓力測試是否需要長期維持3厘之假定加幅，確實值得商榷。

根據最近拆息水平，現時H按息約1.9厘，以450萬按揭額、25年還款期為例，每月供款約$18,855，以供款佔入息比率不多於50%計，每月入息最低要求是$37,710；但這個入息水平卻不會獲銀行批出按揭，因為借款人需要通過壓力測試。壓力測試以P按之封頂息率現為2.5厘再加3厘即5.5厘計算，以壓力測試下之供款佔入息比率不多於60%計，基本入息最低要求升至$46,057，上會難度明顯增加。

去年按保計劃連帶壓力測試得以放寬，申請按保之上車人士如未能符合壓力測試，但每月供款佔入息比率不超於50%，仍可申請高達8成或9成按揭，當中按揭保費需按風險評估而調高。就上述，雖然銀行的審批準則有所不同，但對於上車用家已提供了一定程度之彈性，既然政府已踏出此步對按保用家放寬壓測，亦可考慮針對首套房上車或自用物業之換樓用家放寬壓力測試，而非只限於按保申請人。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳