商業不動產概述 (3)－商圈屬性

前文提到一個商圈的形成有七大構成條件，一個商圈同時符合構成條件愈多項就是好商圈！但是要同時擁有七大項的優質商圈畢竟不多，一般而言，商圈能符合三至四項條件已經不錯；所以觀察商圈的屬性對於選定標的及衡量投資入手的方向便會容易許多。

不知各位有否注意到，選擇居住的首要條件一定是生活便利為最先考量，如買菜或生活用品(市場)方不方便?最好是近在咫尺走路就能到，再稍差一些大眾交通工具五到十分鐘可抵達(交通網絡)！你會這樣想，樓上樓下左鄰右舍附近街坊也是這麼認為，不然怎麼有緣為鄰居；如是這般再加上此範圍人口密度高，甚或眾多住宅社區大樓林立，這就是標準的社區型商圈。至於此類型的商圈範圍或中心為何?觀察方向：注意市場的所在地即可抓住商圈的起始脈絡點，越接近交通網絡的樞紐位置，就越接近商圈的中心蛋黃區。

再則為管理人民食、衣、住、行、育樂、金融交易流通等，政府就要設立相關管理機關，也就必須有相對大量的辦公區域空間，容納這些文職辦事人員及洽公民眾，而為便民及有效提昇辦公效率，各局處相關部門就會盡力統籌設立在同一區域或同一棟大樓建築物內，這就是辦公大樓的雛型概念。

同樣的概念模式為服務人民食、衣、住、行、育樂、金融交易流通等各大小文武百業，因營運之所必需，勢必要設立公司行號或聯絡服務處所，這些文武百業公司行號辦公從業人員，少則兩、三人，多則上百至千人，所需的區域及標的需求相對彈性就非常大，最佳選擇的標的物非辦公大樓(寫字樓)莫屬！既然可蓋這類多樓層建築物，腹地範圍絕對夠大，道路規劃一定完善，也就是交通網絡四通八達，基本區域的整體規劃，辦公大樓(寫字樓)絕對不止一棟，而是一棟挨著一棟比鄰矗立；為方便這龐大上班人口數量三餐、休閒…等平日生活所需，區域內百貨公司/商場、甚至戲院(電影院)、休閒健身會所也就水到渠成因應而生，這就是標準的辦公商圈。觀察方向：注意百貨公司/商場或戲院(電影院)位於區域，這就愈靠近商圈的中心蛋黃區，因為會有明顯的『磁吸效應』，如果有知名新穎的大樓地標，更是加分重點。

另外還有百貨型商圈、大專院校商圈，及特殊目的使用的不動產所形成的商圈，如醫院、寺廟宗祠等，這些商圈的形成，顧名思義都是以知名地標為支撐因而產生龐大對應商機所造成；這類型的商圈我們統稱為地標型商圈，商圈名稱一般都是以該地標命名定義。觀察方向：以地標周邊隨機任一商家門前觀察人流量，基本每日破萬人以上，這類型的商圈就值得注意。

中原地產台灣商仲部副總

王靖華