【說樓解按】長期低息環境對樓市仍具支持作用

美國聯儲局於本月中剛公布議息結果維持利率不變，聯邦基金利率繼續維持在0厘至0.25厘水平。該局早前在8月底公布會採取全新平均通脹目標機制，允許通脹溫和地超越2%目標一段時間後才會加息，按照目前疲弱通脹率及經濟預測，市場預測至2023年美息仍維持在現時接近零水平。由於本港息率大致跟隨美息走勢，意味本港息率在未來數年內，仍會維持現時低息水平，已逾10年的低借貸成本環境仍會在較長時間延續。雖然長期的低息環境對樓市已沒有多大刺激作用，因為用家已習慣似是理所當然的低息水平，但息率始終是有波動性、有升跌的周期，既然市場預期低息環境將延續下去，始終對用家派下定心丸，上車及換樓人士可預計未來數年的供樓開支，很大機會可維持現有低水平，對樓市具正面支持作用。

今年金管局已數十度接錢逾1,600億元，銀行體系結餘快將增至約2,400多億元水平，屬2017年8月後新高水平，較今年首季約540億元水平已逾3倍增幅，在銀行流動性增加下，與樓按相關的1個月拆息於8月份平均為0.25厘，較年初1月份平均為2.08厘，減幅達1.83厘，本月礙於市場上金融集資活動活躍，加上季結在即，1個月拆息上升至約0.5厘，但仍大幅低於年初水平，預料在稍後季結及短期因素過後，1個月拆息將再次向下調整至較貼近美息，回落至0.25厘或以下水平。

今年銀行在新冠肺炎疫情打擊經濟，及拆息跌幅影響息差利潤等因素下，曾上調按息及削減按揭優惠，最近銀行結餘進一步攀升至超出2,000億元以上水平，港元貸存比率已見回落，由3月底高達90.1%連續4個月下跌至7月底之85%，反映銀行資金偏緊狀況已改善，加上疫情放緩，經濟活動恢復，銀行的樓按取態已開始改善至甚為正面，部分銀行在批出按揭息率及優惠方面亦變得較前積極，預期年內按息可望跌至1.6厘水平，而今年按息主要介乎1.6厘至1.9厘。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳