放寬按揭上車更易？

港府放寬按揭保險上限逾半年，不少買家轉投銀碼較大的樓盤。不過，有業界提醒買家敍造高成數按揭，需做足風險管理，避免爆煲加入負資產大軍。

優點1：上車首期降低

單純地從上車門檻角度看，新措施讓首次置業人士可申請最高9成按揭貸款，樓價上限將由之前400萬元，大幅提高至800萬元；申請8成按揭樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元。根據土地註冊處的住宅樓宇買賣合約統計，放寬後的首2個月（11月及12月）比較過去3年的同期月份，買家購入500萬至1000萬單位的成交宗數，平均增幅約4成，可見市民或因為受惠於新措施後，增加入市銀碼較大樓盤的意欲。

優點2：壓力測試放寬

放寬前，壓力測試要求供款佔收入比率不高於45%，加3厘壓試後不高於50%。放寬後，修訂為供款佔收入比率不高於50%，加3厘壓試後不高於60%。

缺點1：保費額外增加15%

可是值得留意的是，大部分銀行按揭成數最高只可借6成，餘下便需要經按揭保險，支付按揭保費。參考香港按揭證券有限公司的按揭保費，假設放寬前：樓價600萬元、承造8成按揭、30年還款期計，浮息計算，以一次過支付，保費比率為2.15%，保費為2.58萬元。在放寬後，新按揭保險費需要額外增加15%，即由4.35%增加為5%，若承造9成按揭，保費比率為5%，保費為9萬元。此外，如果未能通過銀行壓測，須再另付額外保費約10%，即增加至約5.5%。

缺點2：供款上升

往後供款上，承造9成按揭，意味每月供款上升或還款期更長。假設：樓價600萬元、息率2.5厘、30年還款期計，放寬前每月供款約15,805元，放寬後則為17,780元，每月要多供1,975元。

缺點3：樓價跌1成頓變負資產

1998年香港經歷亞洲金融風暴，樓價暴跌約7成，由於當時按揭成數較高，慘令逾10萬名業主頓變負資產。以放寬前8成按揭為例，樓價下跌2成便會變成負資產，然而放寬後申請9成按揭，樓價僅需下跌1成便會變成負資產。唯一問題是負資產與失業率高企息息相關，即使業主無意放售物業，但也會削弱供款能力，就如上段提及過，當承造9成按揭，意味每月供款上升，或令業主的經濟壓力百上加斤。

資料來源：中原地產