連租約單位買唔買得過？

連租約盤令人心大心細的原因是，貪其樓價折讓較大，但又因為無樓可睇怕其「甩頭甩髻」，情形好似賭大細一樣。不過，賭大細都可以計算機會率，買連租約盤又怎會沒方法了解單位實際情況呢？

1.睇大門估內櫳

雖然無法入屋參觀，但都可以在走廊簡單看看大門和鐵閘的款式新舊程度，推測單位內櫳曾否經過翻新。如果是原裝大門，已可推算單位內部可能10至20年以上沒有翻新裝修，買家要有心理準備作出大翻新。

2.打爛沙盤問到篤

漏水絕對是最麻煩事情，尤其嚴重漏水問題必定影響左鄰右里，所以管理處非常清楚有漏水問題的單位，準買家應向管理處直接查詢，例如「樓下和樓上有沒有投訴過漏水問題？」便可知到單位有否漏水。

3.有圖睇真相

有時候，舊租客會擅改單位間隔，例如2房變1房等，所以準買家在買入連租約盤前，應要求業主提供單位內籠相片，大概了解單位的間隔及裝修等，並於簽約買樓前嘗試再向業主安排實地睇樓，避免單位間隔不合心水。

4.提防租霸

準買家入市前宜向業主查詢租客的背景及索取租客近6個月的交租記錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。一般而言，如果租客是海外來港工作人士，有機會每月都會得到一定金額的公司房屋津貼，買家可以不用擔心欠租問題。但無論如何，買家要記得向原業主索取現租客預繳的按金，以及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。

買得過？平市價約5至8% 租金回報達2至3厘

始終普遍用家鍾情可以睇現樓，相對連租約盤的市場會比較小，加上連租約盤的業主多數屬於投資者，放盤意欲較強。所以準買家衡量過以上條件後，可乘機再向業主壓價，一般連約盤通常都會較市價便宜約5至8%。

另外，由於低息環境會持續一段時間，短期內，買家若非自住，可考慮即時放租。目前本港住宅樓的租金回報率有2至3厘，對比其他投資產品變得相對高息。長遠計，只要等待樓市大升時，則可連租約一併賣掉，盡享財息兼收。

總括而言，連約盤擁有上述不少優點，但缺點是最高只能承做樓價五成按揭，而且要有心理準備大裝修或支付巨額維修費，所以準買家必須在單位內籠、租客及按揭等方面多加留意，減低「中伏」機會。

資料來源：中原地產