【說樓解按】把握運用Mortgage Link自製減息(上)

近數年銀行提供之按揭計劃，一般設有與存款掛鈎(mortgage-link)的優惠，市場上較普及的一款按揭存款掛鈎計劃，是向按揭用家提供一個高存息戶口，存息與按息相同，即使近月按息跌至目前約1.75厘，但1.75厘之存息仍明顯高於一般儲蓄息率0.01厘。用家將日常儲蓄、備用資金存進存息戶口，又或將投資/生意往來資金停泊在戶口，便可賺取高存息收入，以抵銷按息支出計算，等同可減低淨按息。近月拆息下跌推低H按息，但銀行為彌補息差收窄亦將新按揭客戶之按息上調了0.2厘，用家實際上亦可善用mortgage-link自製減息。

以目前平均按揭額475萬元為例，按息1.75厘、25年還款期，假設借款人於提取按揭貸款當日存入30萬元，並於每月額外存入4,000元儲蓄，以存息收入抵銷按息之淨利息支出減少26%，省去金額約達289,574元，實際按息等同降至約1.32厘。倘若借款人有大額生意資金回籠，該月將金額2,375,000元放進存息戶，達致未償還按揭額一半之存款金額上限，該月之存息收入抵銷按息後，淨按息等同減少50%，按息由1.75厘，降至0.875厘。

當然，銀行不能做蝕本生意，沒可能讓借款人抵銷全數按揭利息，所以此類計劃一般設有存款金額上限，較常見是定於未償還按揭額的一半，個別銀行提供較大優惠，存款可達按揭餘額60%。倘若存款金額超逾上限，部分銀行仍可就超出之金額提供一般活期儲蓄利息，但亦有銀行是不會提供任何利息。

今年新冠肺炎疫情打擊全球經濟，超低息環境對銀行息差收益構成影響，銀行樓按取態相對保守，近月已有銀行停止提供這類mortgage link高存息戶口優惠，亦有銀行將優惠削減，加設高存息的存款金額上限為200萬元(或尚餘按揭額一半，但以低者為準)，換言之，例如尚餘按揭額達900萬元，可享高存息之存款金額便限於200萬元。雖則如此，市場上仍佔大部分銀行可提供mortgage link計劃，但不排除有銀行跟隨削減優惠，用家可比較銀行樓按計劃，把握機會善用高存息戶口抵銷按揭利息。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳