【說樓解按】按息跌推低物業套現成本

銀行今年進一步削減轉按優惠，除了控制資金成本，亦希望扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭收益的經營環境，令今年轉按貸款量減少。經過銀行調整，現時市場主流H(同業拆息)按的息率一般為H加1.5厘，由於去年H按息率仍低至H加1.24厘，故此不少正在供樓的業主享有之按息低於現時市場水平。再者，不少銀行已將轉按現金回贈降至0.2%，部分銀行甚至不提供轉按回贈，導致市場上轉按誘因大減。今年上半年轉按登記宗數平均每月約1,500宗，明顯少於去年每月約3,000宗水平。

然而，根據統計數字，最近轉按登記量從低位稍為回升。事實上，近月銀行結餘上升，港元拆息持續回落至趨近美息，7月29日1個月拆息跌至0.25厘近4年新低，令H按息跌至1.75厘(以H按一般為H加1.5厘計)，較年初P(最優惠利率)按封頂息率水平2.5厘，跌幅達0.75厘，與現時P按息差亦同步拉闊，拆息跌勢下推低了樓按借貸成本，令最近申請轉按套現、發展商一按轉至銀行H按、及由P按轉回至H按的個案有所增加。

現時按息跌至低於2厘水平，造就磚頭套取流動資金的成本相當低廉，物業套現的息率低於私人貸款，吸引業主運用低成本資金尋求高回報。近年樓價即使出現反覆上落，仍持續處於高水平，雖然樓按措施降低了可造按揭成數，但對於早年已入市的業主，持有之磚頭仍有一定水位可供套現；以業主於2015年以六成按揭，買入一個650萬元之單位為例，現時尚餘按揭金額約323萬元，而單位目前市值已達865萬元，以六成按揭額上限500萬元計，扣除按揭餘額，業主仍可透過加按套取貸款金額達177萬元。

以目前低息成本套現這麼大筆貸款作投資或不同用途確實吸引，然而套現較大貸款額自然需付較多利息，若非已作全盤計劃或實質所需，借款人亦不宜貿貿然套取大筆金額；借款人可從資金用途需要性、利息成本、投資風險、回報率、還款能力及防守力作衡量，避免套現過多金額。借款人亦要留意，以往銀行提供轉按回贈較高，可抵銷轉按律師費開支，但現時銀行已將轉按回贈普遍降至0.2%，甚或不提供回贈；若然轉按金額較細，有關回贈未必可完全用作抵銷律師費開支，借款人可預先瞭解以便預算。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳