【吳啟民專欄】好淡因素下樓價與租金表現不一

剛過去周六日，一手樓盤仍然成為市場焦點，當中將軍澳日出康城新盤開賣次輪336伙，即日售出189伙，可供出售的2房單位更悉數沽清。有不少向隅客轉投其他新盤貨尾單位，促使1,000萬元或以下貨尾單位受惠，即日錄得不少成交個案，顯示市場有龐大置業需求，並且資金充裕，在住宅成交量回升鞏固了樓市未有反覆向下跌。不過，租務市場面對不少利淡消息困擾，經濟前景轉差，失業率創新高，最近的社會及政治事件，不少業主寧願將單位放租，致令盤源增加，租盤湧現下令租金上升乏力。據政府公布的5月份私人住宅租金指數，連跌9個月，累跌超過11%，表現與同期樓價呈「一升一跌」的現象。

由於低息環境持續，目前大部分業主佔了六成供滿現時自住物業，就算再面對多一次沙士時期、金融海嘯風暴，以致最新冠肺炎疫症，住宅樓價未有大幅下跌，只出現短暫調整後，在4月份樓市已再起動，由於市場未有新盤開售下，令二手市場成交量大幅回升。5月份時多個新盤乘市場氣氛好轉出擊，同一時間多達六個新盤銷售成績錄得非常理想。最近接連推售的大型新盤，除了銷售成績保持理想，發展商在開售新盤定價方面如油塘新項目，定價上較樂觀甚至比之前更加進取，項目呎價相對同區已有30年樓齡的二手屋苑呎價高約四成，與近年推售的東九龍新盤則算相若。

在好淡因素拉鋸下，短期樓價將會在窄幅上落，期望未來隨著本地限聚令逐步放寬，零售、消費有所好轉，失業情況即使再續延一段時間，惟短期對樓市不致造成太大打擊，下半年樓市仍會以一手為主導，加上大環境是息口持續低企，在需求大、資金多、供應少基礎下支撐樓市。

作者為世紀21香港行政總裁吳啟民