【海外置業】商業不動產概述 (2)－商圈如何形成

回想人類生活所必須，柴米油鹽醬醋茶；以物易物或購買也好，必會慣性前往大家所約定的特定區域或地點進行交易，漸漸地這樣的基本商業模式就形成了所謂的市場！隨著可滋養進而居住生活的人口數愈來愈多，因此就有社區的產生；當一個區域的生活所必需已然自給自足甚至可與另一區域互通有無，造橋鋪路等交通建設就扮演重要的聯結；眾多交通網絡的聯結，自然就會形成鄉、鎮、縣、市、區、省…等。

所謂政治就是管理眾人之事，當生活人數眾多聚集一特定範圍或界域內，人口數及密度達到某一定程度，按程度大小而後鄉、鎮、縣、市…或其他名稱的行政區域就劃分管理出來。隨著行政區域的管理與發展，教育延續就格外重要！因此各級學校會陸續設立；人吃五穀雜糧，也會生老病痛，所以醫院因應而開；當知識競爭力提昇、人民平安富足安居樂業，各項休閒娛樂自然產生，最親民的消遣娛樂聚集場所，當然就是戲院電影院嘞！再者一旦該範圍區域人數活動密度高、消費金額大、交通便利性佳，敏銳度高的巨商富賈就會投資規劃百貨公司/商場、購物中心，將食衣住行育樂等民生消費全部涵蓋聚集，產生最醒目終極的『磁吸效應』！

以上論述對於商圈的形成各位是否已有較為清晰的認知體會?！簡言之，商圈的形成：市場→社區→交通網絡→學校→醫院→戲院電影院→百貨公司/商場，符合以上任一構成條件都會形成商圈，只是大小規模不盡相同罷了！至於如何判定這個商圈的好壞程度呢?觀察的重點，一個商圈同時符合構成條件愈多項就是好商圈。

現在就舉個台灣名聞中外的知名商圈地標－『西門町商圈』來做介紹應證，相信一定會有更深的了解。首先先說明『西門町商圈』涵蓋的範圍，以西門徒步區為中心東至中華路一段、西至康定路、北至漢口街二段、南至成都路，但一般慣稱的西門町則範圍更廣，近幾年已往南延伸至長沙街。西門徒步區中心點位於捷運西門站(為捷運藍線與綠線雙捷運交匯)6號出口不到百米的距離，日治時期發展始點為紅樓周邊的西門市場，在商圈範圍內及周邊新舊社區密集比鄰而立，其中以福星國小、西門國小附近新社區大樓陸續矗立最為顯注；圈內亦有台大醫院內江分院，最重要的休閒娛樂產業有兩間百貨公司、兩間購物商場、三間戲院及電影街！商圈的構成條件七大項全部都有，所以是特級優良的好商圈，難怪至今已走過近百年歲月，依然還在延續發展中。

因此捉到商圈形成的認識，是不是覺得對選擇商業不動產的大方向更清楚有信心！接續更細微觀察的重點，如商圈屬性、動線陰陽面、區內支撐……等，將陸續提供筆者近十五年來的淺見參考、不吝指教。

作者為中原地產台灣商仲部副總

王靖華