樓換樓陷阱多 退稅失敗隨時損失幾十萬

踏入五月樓市明顯回暖，部分用家更希望趕及疫情尾班車樓換樓，細屋換大屋。不過，在現時的稅制下，如本身持有物業，再買樓便要付樓價15%的從價印花稅，若希望退回稅款差額，便要在一年內賣出之前的物業，達至樓換樓的退稅要求。當中，無論先買後賣，還是先賣後買也存在不少防不勝防的風險，各位在實行換樓大計前，務必先了解運作流程。

為了顧及樓換樓用家的需要，如業主本身只有一個單位，及後換入另一個單位，並於買入新單位後一年內賣出原來單位，便可申請退回多付了的印花稅。例如業主自住一個單位，現計劃換樓而買入另一個單位，假設新單位樓價為800萬元，那麼先要支付15%印花稅，即120萬元。

根據新單位簽下的臨時買賣合約日期計算，只要業主能在一年之內出售原來單位，可在換樓後透過律師樓代辦退稅手續，若成功審批，可按第二標準印花稅率作計算，將退回90萬元，只需支付30萬元(800萬元X3.75%)。

不過，由於買賣物業涉及不少變數，例如買賣雙方撻訂，或業主持有多於一間物業等，都有機會構成不能退回印花稅差額的情況。

首先比較簡單且在可控制範圍的是，如業主有多於一間物業，打算用其中一間樓換樓，這情況是不可行的，因為退稅要求是本身只擁一個單位去換另一個單位。

對於先買後賣，最常見的風險是買入新單位後，根據臨約日期的一年內未能賣出舊有單位，之後便不能申請退回印花稅差額。然而，更防不勝防的是，以為舊單位如期賣出，但最終對方撻訂，便要繼續在限期內找到新買家，並完成整個交易，否則亦會因限期已過而未能退稅。

完成撻訂程序才再買樓

至於先賣後買又怎樣？首先要準備充足時間，讓手上單位完成買賣程序，或在臨約寫明必買必賣條款，否則如過程中買家撻訂，而業主又心急以為賣了樓而買入新單位，這時候仍要支付新單位樓價的15%印花稅。

此外，亦有一些變相的樓換樓陷阱。假設一個首置買家購入一個單位，本來不涉及樓換樓。但後來因各種原因買家自行撻訂，在未完成撻訂手續時再買入另一個心儀單位，這個時候便須支付15%印花稅，更重要的問題是，完成撻訂手續後亦不能退稅，原因是撻訂不等於賣出物業，故稅局有權不退稅。

最安全的方法，是確定完成整個撻訂程序，在回復首置身份後才買入下一個單位，這時候不涉及15%印花稅問題，自可免卻日後的退稅煩腦。