【說樓解按】按息一邊跌 銀行一邊減回贈啟示(上)

繼4月大型銀行續減按揭回贈後，5月份大型銀行再牽頭進一步削減按揭回贈。去年至今銀行接連削減按揭回贈後，過往樓按貸款高回贈吸客模式已轉變。現時平均新批按揭金額為440萬元，平均新批轉按金額約360萬元，調整後，有關銀行一般新造按揭額之現金回贈由過往1%，降為0.5%，轉按貸款一般金額之現金回贈降至象徵式的0.2%，銀行除了進一步控制資金成本，亦反映銀行看淡轉按業務，並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭受益的經營環境。

雖然3月份美國已大規模放水救市，但新冠肺炎疫情在歐美地區擴散，市場憂慮加深，早前美元避險需求高企一度扯高美息未能回落，最近市場敏感情緒緩和，美元拆息已回軟。而在本港，銀行避險性保留資金意欲增加下，即使3月季節性因素過後，港元拆息雖有回落但仍持續明顯高於美息，未有跌至正常應有水平。不過，最近金管局多管齊下為銀行釋放信貸資金流動性，包括下調逆周期緩衝資本比率、下調銀行現有監管儲備水平，亦分階段減發外匯基金票據，加上港息與美息拉闊令套息活動增加，港元終多次觸及強方兌換保證，令金管局已數度接美元沽港元，銀行體系結餘由之前的540億元，增加至近950億元水平，由於港元流動性增加，銀行同業拆息逐步回落，與樓按相關的1個月拆息由3月高達逾2厘水平，降至5月14日為0.706厘。

市場供樓計劃主要以H按為主，目前使用比例達88.7%(3月份住宅按揭統計數字)，拆息下跌可讓大部份供樓人士減輕供樓負擔，儘管銀行近日調減新批按揭優惠，但影響性輕微，甚至基於減息已有所抵銷。現時市場上H按息介乎低至H加1.24厘至H加1.3厘，封頂息率以P按計，實際息率為2.5厘為主，拆息跌勢下，H按息已跌穿2厘，5月14日計H按息已低至1.95厘，變相H按用家已可享減息高達0.55厘，每月供樓利息開支節省達22%。

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳