【說樓解按】負資產增兩倍 實際風險仍低 - 王美鳳

金管局公布2020年第一季末負資產住宅按揭貸款增至384宗，按季增加2倍，是自2016年第二季後15個季度新高。雖然在新冠肺炎疫情下市場減價盤在首季增加，但今年首季樓價平均僅跌2%，而較去年高位平均下跌約8%。換句話說，平均樓價跌幅未超逾一成，但由於不同屋苑成交價連帶估值跌幅出現差別，個別單位成交已由高位跌穿1成，加上九成按揭用家普遍將保費加借入按揭額一併供款，連同保費總按揭成數約達92%至93%為主，導致部分新造不久的九成按揭業主，以及高成數按揭銀行職員個案跌入負資產界線。

自去年10月中放寬按保後，九成按揭個案使用率增加，放寬按保有助買家上車，但即使按保使用率上升，現時負資產佔整體按揭仍屬相當低水平，負資產宗數佔整體住宅按揭僅0.07%，負資產金額佔未償還貸款總金額僅0.13%。目前平均按揭成數僅約56.2%，較措施前約63%至64%仍明顯低，住宅按揭超過3個月及6個月之拖欠比率分別僅0.03%及0.02%，亦較措施前約介乎0.1%至0.2%明顯低，而目前並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產貸款，反映負資產風險甚低。今年首季負資產增幅雖達2倍，但實質上是基於去年第四季數字基數低，僅128宗，目前負資產仍處相當低水平。

近日本地新冠肺炎疫情緩和，累積了多月的樓市購買力正在釋放，自4月復活節假期至今一、二手樓市交投逐步回升，需求增加下，樓價在次季可望止跌回穩，故此今年第二季負資產宗數有機會掉頭回落。採用高成數按揭有助上車，但用家需有心理準備樓價一旦逆轉，而有機會跌入負資產的可能性，故此用家應衡量自身實際需要選擇按揭成數。

新冠肺炎疫情在全球擴散下，經濟難免受影響，供樓人士宜為自己提高供樓防守力，預留較充足的現金流及備用資金，建議供樓人士可為自己預留約一年按揭供款額作儲備，因為提防斷供至為重要，供樓人士應對負資產首重穩定按時供款。此外，在籌劃置業預算時，總債務佔入息比率以不高於35%較為理想。

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳